의뢰인은 신축 건물 1층에 약국을 개설하려던 약사입니다.

의뢰인은 컨설팅업자로부터 해당 건물에 내과·소아과·피부과·정형외과 등을 갖춘 병원이 개원한다는 설명을 듣고 상가를 소개받았습니다.

의뢰인은 그 설명을 믿고 컨설팅업자에게 수천만 원의 컨설팅비를 지급한 뒤 임대인과 상가 임대차계약을 체결하였고, 약정한 보증금 중 계약금과 중도금으로 억대의 금액을 은행 대출까지 받아 지급하였습니다.

계약서에는 임차 목적이 '약국'으로 명시되었고, 약국 독점권 보장 조항과 함께 개원하기로 한 병원이 일정 기간 내에 폐업하면 임대차계약이 해지된다는 특약이 들어 있었습니다.

그런데 그 병원을 운영하기로 한 의사가 면허가 정지된 상태여서 애초에 개원이 불가능하다는 사실이 뒤늦게 확인되었습니다.

처방전이 나올 병원이 없는 이상 약국은 존립할 수 없었지만, 임대인은 보증금 반환을 거절하면서 오히려 계약을 그대로 이행하라고 요구하였습니다.

특히 계약상 남은 잔금은 병원 개설허가 신청 시점에 지급하기로 되어 있었는데, 개원이 불가능해진 뒤에도 임대인은 의뢰인에게 억대의 잔금을 마저 입금하라고 계속 요구하였습니다.

의뢰인은 쓸 수 없는 상가에 억대의 보증금이 묶인 채 매달 대출이자를 부담하면서, 돌려받기는커녕 돈을 더 넣으라는 요구까지 받는 국면이었습니다.

 

 

 

본 변호사는 의뢰인을 원고로 대리하여 임대차보증금반환 청구의 소를 제기하고, 계약 해제·해지의 근거를 하나에 의존하지 않고 여러 갈래로 구성하였습니다.

 

 

(i) 본 변호사는 계약서 특약의 취지에서 해지권을 도출하였습니다.

개원한 병원이 단기간에 폐업하면 계약을 해지할 수 있다고 정한 것은, 처방전이 나오는 병원의 존재가 이 계약의 전제라는 당사자 사이의 합의를 드러낸 것입니다.

폐업조차 개원을 전제로 하는 이상 병원이 아예 개원하지 못한 경우에는 더욱 계약을 유지할 수 없다는 점을 문언과 계약 체결 경위를 들어 논증하였습니다.

 

 

(ii) 본 변호사는 민법상 이행거절·이행불능에 따른 해제권을 함께 주장하였습니다.

건물에 병원을 입점시키기로 한 것은 임대인의 영역에 속하는 사정이므로, 그 입점이 확정적으로 무산된 것은 임대인의 귀책사유에 해당한다는 것입니다.

 

 

(iii) 본 변호사는 임대인과의 통화 녹취록을 확보하여 증거로 제출하였습니다.

의뢰인이 병원 입점 무산을 이유로 계약 파기와 보증금 반환을 명확히 통보한 사실, 이에 대해 임대인이 반환의무 자체를 다투지 않고 자금 사정을 이유로 지급하지 못한다고 답한 사실이 그대로 담겨 있었습니다.

이로써 해지 의사표시의 도달 시점과 임대인의 반환의무 인식을 동시에 입증하였습니다.

 

 

(iv) 본 변호사는 해지 시점을 단계적으로 특정하고, 그마저 인정되지 않을 경우에 대비하여 소장 부본 송달로써 계약을 해제·해지한다는 의사표시를 소장에 명시하였습니다.

 

 

(v) 본 변호사는 원상회복의무에 관한 민법 규정에 따라 보증금 각 입금일부터의 이자를 청구하고, 판결 확정 전에도 즉시 집행할 수 있도록 가집행선고를 함께 구하였습니다.

 

 

 

법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용하였습니다.

임대인은 청구원인을 다투는 답변서조차 제출하지 못하였고, 그 결과 보증금 전액과 각 입금일부터의 이자 및 지연손해금 전부가 그대로 인용되었으며 소송비용도 임대인이 부담하게 되었습니다.

판결에는 가집행선고가 붙어 판결 확정을 기다리지 않고 곧바로 강제집행에 착수할 수 있게 되었습니다.

무엇보다 이 판결로 **임대차계약이 해지되었다는 점이 확인**되었습니다.

임대인은 그때까지도 계약이 유효함을 전제로 잔금 입금을 요구하고 있었으므로, 판결이 없었다면 의뢰인은 처방전이 나올 병원도 없는 상가에 억대의 잔금을 추가로 넣어야 하는 위험을 계속 안고 있어야 했습니다.

의뢰인은 이미 지급한 보증금을 되찾은 데 더하여, 남은 잔금을 지급할 의무에서 완전히 벗어났습니다.

임차한 상가가 신탁된 부동산이어서 직접 경매가 어려운 사정이 있었으나, 본 변호사는 임대인이 신탁회사에 대해 가지는 정산금·수익금 채권과 예금채권을 압류하는 방식으로 집행 방향을 설계하여 회수 절차를 이어가고 있습니다.

 

 

 

병원 앞 약국 자리는 처방전이 나오는 병원의 존재가 무너지면 임차인에게 아무런 가치가 없습니다.

그럼에도 임대차계약서에 그 전제가 조항으로 남아 있지 않으면, 임차인은 개원이 무산되어도 계약에 그대로 묶여 보증금과 차임을 부담해야 합니다.

이 사건에서 보증금 전액을 돌려받을 수 있었던 결정적 이유는 병원의 존속을 계약 유지의 조건으로 삼은 특약이 계약서에 남아 있었고, 계약 파기 통보와 임대인의 반환의무 인정이 담긴 녹취가 확보되어 있었다는 점입니다.

상대방이 이행을 거절하는 국면에서는 통화 내용을 남겨 두는 것이 그 자체로 가장 강력한 증거가 됩니다.

신탁된 건물의 상가를 임차할 때에는 특히 주의가 필요합니다.

이 사건 상가도 신탁회사 앞으로 신탁등기가 되어 있어 보증금을 신탁회사 계좌에 입금해야 했고, 등기부상 소유자와 계약 상대방이 일치하지 않았습니다.

이런 경우 임차인은 계약 전에 신탁원부를 확인하여 임대차에 관한 수탁자의 동의가 있는지, 보증금 반환의무를 누가 지는지를 반드시 확인해야 합니다.

분쟁이 생기면 건물 자체가 신탁재산이어서 임대인의 재산으로는 곧바로 집행할 수 없는 문제에 부딪히기 때문입니다.

 

 

개원 예정 병원을 믿고 약국 자리를 계약하셨다가 개원이 무산되었다면, 보증금을 포기하거나 계약에 끌려가기 전에 해지 근거가 되는 조항이 있는지 먼저 검토받으시기 바랍니다.