의뢰인은 병·의원이 입점한 건물의 1층에서 약국을 운영하는 약사입니다.

의뢰인은 임대차계약을 체결하면서 고액의 보증금과 수억 원의 권리금을 지급하였고, 차임은 매월 조제료에 일정 비율을 곱하는 정률제로 정하였습니다.

계약기간 만료를 앞두고 의뢰인은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따라 계약갱신을 요구하였습니다.

그러자 임대인들은 갱신 시점부터 차임 산정 비율을 대폭 상향한다고 일방적으로 통지하였고, 인상분을 지급하지 않으면 그 차액을 보증금에서 공제하고 연체가 3기에 이르면 계약을 해지하겠다고 통고하였습니다.

의뢰인으로서는 매월 수백만 원의 추가 부담을 떠안거나, 보증금이 잠식되고 약국 자체를 잃을 위험을 감수해야 하는 국면이었습니다.

 

 

 

본 변호사는 의뢰인을 원고로 대리하여 차임채무 부존재확인의 소를 제기하고, 임대인들이 주장하는 인상분 상당의 지급의무가 존재하지 않는다는 확인을 구하였습니다.

다음과 같은 사정을 종합적으로 고려할 때 임대인들의 차임 인상 요구는 받아들여질 수 없다는 것이 본 변호사가 세운 논증의 뼈대입니다.

 

◆ 본 변호사는 청구취지를 갱신된 임대차기간 전부로 확장하였습니다.

임대인들은 변론종결 이후에 발생할 차임은 장래의 채무여서 확인의 이익이 없다며 그 부분 소의 각하를 구하였습니다.

이에 본 변호사는 기판력의 표준시와 사정변경 법리를 정리한 준비서면과 참고서면을 제출하여, 변론종결 후 사정이 달라지면 임대인들이 별소로 다툴 수 있으므로 임대인의 방어권이 침해되지 않는다는 점, 임대인들이 근거 없이 인상 주장을 되풀이하고 있어 갱신기간 내내 같은 분쟁이 반복될 것이 명백하다는 점을 주장하였습니다.

 

 

◆ 본 변호사는 정률제 차임에서는 비율 자체의 인상 요구가 성립하기 어렵다는 점을 논증하였습니다.

정률제는 물가 상승과 매출 증대가 매월 차임에 자동으로 반영되는 구조여서, 정액제를 전제로 한 차임증액 논리를 그대로 옮길 수 없다는 것입니다.

본 변호사는 계약 개시 이후 연차별 차임 지급내역을 전부 산출해 제출하여, 비율을 올리지 않고도 의뢰인이 지급한 차임이 해마다 꾸준히 증가해 왔다는 사실을 수치로 입증하였습니다.

 

 

◆ 본 변호사는 임대인들이 계약상 약속을 지키지 못한 사정을 증거로 제시하였습니다.

계약서에 명시된 전문의 구성이 개원 초기부터 충족되지 않아 권리금이 감액 조정된 경위, 약정된 별도 약품창고가 제공되지 않아 영업공간 일부를 창고로 쓰고 있는 사정, 수년째 반복되는 누수·역류를 임대인들이 방치한 사정을 각 증거와 함께 제출하였습니다.

 

 

◆ 본 변호사는 같은 건물 같은 층 다른 점포의 임대차 조건과 면적당 단가를 대비하여, 의뢰인이 이미 상당히 높은 수준의 보증금과 차임을 부담하고 있음을 밝혔습니다.

임대인들이 "프리미엄"을 이유로 인상을 요구하자, 그 프리미엄은 이미 수억 원의 권리금과 높은 차임 비율에 반영되어 있다는 점을 지적하였습니다.

 

 

◆ 임대인들은 의뢰인의 근무 형태를 문제 삼아 약사법·국민건강보험법 위반을 주장하며 관계기관 민원 제기와 계약 해지를 예고하였습니다.

본 변호사는 이 주장이 차임 증액의 요건 사실과 무관한 별개의 사정임을 분명히 하여, 심리가 본래 쟁점 밖으로 확산되지 않도록 하였습니다.

 

 

 

재판부는 본 변호사의 주장을 받아들여 1심에서 임대인들의 본안전 항변을 배척하고, 갱신된 임대차기간 전부에 관하여 확인의 이익을 인정하였습니다.

나아가 재판부는 임대인들이 요구한 인상 폭을 대부분 배척하고, 임대인들이 요구한 인상분의 90% 이상에 해당하는 차임채무가 존재하지 않음을 확인하였습니다.

그 결과 의뢰인은 매월 수백만 원에 이르는 추가 차임 부담과 보증금 공제·계약 해지의 위험에서 벗어났고, 남은 갱신기간 전체에 적용될 차임 기준을 하나의 판결로 확정받았습니다.

소송비용도 임대인들이 더 많은 비율을 부담하도록 정해졌습니다.

 

 

 

임대인이 갱신 시점에 차임 인상을 통보하더라도 임차인이 그대로 따라야 하는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법상 차임증감청구권은 조세·공과금의 증감이나 경제사정의 변동 등 요건이 갖추어져야 인정되고, 그 증액 폭이 적정한지는 결국 법원이 판단합니다.

인상분을 내지 않고 버티면 연체를 이유로 계약 해지를 당할 위험이 있으므로, 채무부존재확인의 소를 제기해 다투는 것이 임차인이 먼저 취할 수 있는 가장 유효적절한 수단입니다.

특히 갱신기간 전체를 청구 범위로 삼으면 해마다 같은 분쟁을 되풀이하지 않고 한 번에 정리할 수 있습니다.

 

임대료 인상 통보를 받으셨다면 인상분을 지급하거나 연체 상태로 두기 전에, 채무부존재확인으로 다툴 수 있는 사안인지 먼저 검토받으시기 바랍니다.