본 사건의 의뢰인은 상가건물을 임차하여 치과 등 의료기관을 개원하려는 임차인입니다.

의뢰인은 임대인이 제시한 임대차계약서를 받아 든 상태였으나, 계약서 본문이 임대인에게 유리하게 작성되어 있어 어느 조항이 임차인에게 불리한지, 그 조항이 법적으로 유효한지를 스스로 판단하기 어려웠습니다.

특히 치과 등 의료기관 개원은 인허가와 용도변경 절차가 전제되는데, 만약 임차인의 책임 없는 사유로 개원이 좌절되더라도 임대료를 그대로 부담하게 되는 것은 아닌지, 계약 종료 시 원상복구 비용이 어디까지 확장될지가 가늠되지 않았습니다.

의뢰인으로서는 계약서에 서명하기 전에 불리한 조항과 무효 소지가 있는 조항을 가려내어, 안전하게 영업을 시작할 수 있는 계약으로 정비하는 것이 시급한 상황이었습니다.

 

 

본 변호사는 계약서 문구를 손보기에 앞서, 이 계약에 어떤 법이 어디까지 적용되는지부터 확정하였습니다.

 

 

◆ 첫째, 환산보증금을 산정하여 적용 법리의 전제를 정리하였습니다.

보증금에 월차임을 환산하여 더한 금액이 해당 지역의 기준을 초과하는 환산보증금 초과 임대차임을 확인하였습니다.

이 경우 계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 적용되지만, 차임·보증금 증액의 법정 상한은 적용되지 않는다는 점을 짚어, 증액 통제는 오로지 계약 문구로만 가능하다는 전제를 분명히 하였습니다.

 

 

◆ 둘째, 수정안 각 조항을 강행규정 기준으로 분류하였습니다.

본 변호사는 상가건물 임대차보호법과 민법의 편면적 강행규정을 적용하여, 법이 당연히 보장하므로 불리한 약정이 무효가 되는 조항과, 법이 보장하지 않아 반드시 계약에 명시해야 확보되는 조항을 나누어, 협상력을 후자에 집중하도록 설계하였습니다.

 

 

◆ 셋째, 핵심 독소조항을 우선순위에 따라 정비하였습니다.

임차인의 책임 없는 사유로 개원이 불가능해진 경우에도 임대료 전액을 부담시키고 해제를 봉쇄한 조항은 강행규정 위반의 소지가 있어, 위약금 없는 해제와 보증금 반환이 가능하도록 수정안을 마련하였습니다.

원상복구 범위 또한, 임차인이 설치한 부분에 한정하고 노후·기존 하자·공용부를 제외하도록 정비하여 확립된 대법원 법리(대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다249661 판결 등)에 부합시켰습니다.

아울러 임대인의 무최고 즉시해지권은 시정최고 절차를 거치도록 객관화하고, 권리금 회수기회 보호가 약정으로 배제되지 않는다는 점까지 검토의견에 담았습니다.

 

 

본 변호사는 위 검토 결과를 정리한 법적 검토의견서와, 불리·무효 조항을 정비한 수정 임대차계약서를 의뢰인에게 제공하였습니다.

검토의견에는 환산보증금 산정, 강행규정 등급 분류, 인용한 법령·판례의 검증 결과가 포함되었고, 수정 계약서는 본문과 특약이 충돌할 때 임차인 보호 특약이 우선하도록 설계되었습니다.

그 결과 의뢰인은 계약서의 어느 조항이 강행규정 위반·불리 조항인지, 무엇을 협상으로 관철할 필요가 있는지를 항목별로 파악하여, 서명 전에 위험에 대응할 수 있는 기준과 의견을 제공받았습니다.

 

 

상가 임대차계약서의 불리한 조항은 임대인 양식을 그대로 받아들이는 순간 고착되고, 분쟁은 계약이 끝날 무렵에야 비용으로 현실화됩니다.

같은 조항이라도 환산보증금이 기준을 넘는지, 강행규정의 보호를 받는지에 따라 효력과 협상 여지가 전혀 달라지므로, 무엇이 법으로 보장되고 무엇이 계약으로만 확보되는지를 가려내는 것이 검토의 출발점입니다.

서명한 뒤에는 손보기 어려운 조항을, 서명하기 전 검토로 점검하는 것이 위험에 대응하는 출발점입니다.

 

 

상가를 임차하여 개원이나 개업을 준비하고 계시다면, 계약서에 서명하기 전에 강행규정 위반 여부와 불리 조항을 진단받아보시기 바랍니다.